Contratto di affitto: quale tipo scegliere

Muoversi all’interno del settore immobiliare, comprare una casa o anche solo affittarne una, non è mai semplice. Senza una guida e delle informazioni precise si rischia di prendere serie cantonate e di finire incastrati in un contratto che, con il tempo, si rivela essere inadatto alle nostre esigenze. In questo articolo parleremo più nello specifico dei contratti di affitto, delle varie tipologie esistente e delle caratteristiche di ognuna di loro, in modo da elencare i vantaggi che si possono ricavare a seconda della scelta fatta.

Partiamo dalla legge di riferimento, che è la 431 del 1998, e cerchiamo di capire come funzionano le cose da quando essa è entrata in vigore. La legge prevede due “canali” di contrattazione, uno riservato ai contratti liberi, stipulati cioè liberamente dalle parti e a cui viene posto un vincolo della durata minima di 4 anni; l’altro specifico per i contratti “tipo”, a loro volta divisi in tre sottotipologie: contratto 3+2, contratto transitorio e contratto a studenti universitari fuori sede. Vediamo quindi in cosa consistono questi contratti.

Contratto di affittoIl contratto libero, quello con durata minima pari a 4 anni, prevede il rinnovo automatico per altri 4 anni e la facoltà di recesso da parte del conduttore, in qualunque momento, inviando preavviso almeno 6 mesi prima. Il locatore, da parte sua, può inviare disdetta all’inquilino solo in occasione delle scadenze contrattuali ed inviando sempre raccomandata 6 mesi prima della scadenza dello stesso, soltanto qualora si profilino determinati e validi motivi. Il canone viene stabilito dalle parti e può essere aggiornato ogni anno in misura pari al 100% dell’indice Istat, mentre l’imponibile dello stesso, dichiarato dal locatore, viene scaricato nella misura del 15% ai fini Irpef.

Il contratto 3+2, prima tipologia dei contratti “tipo”, prevede la facoltà di recesso per il conduttore in qualsiasi momento, mentre il locatario può inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali, con raccomandata e con un preavviso di almeno 6 mesi (sempre se sussistono determinati motivi). Il canone viene concordato secondo l’Accordo Territoriale e può essere aggiornato nella misura del 75% dell’indice Istat. Questo particolare contratto prevede delle agevolazioni fiscali del 15% sul canone imponibile, con l’aggiunta di un ulteriore riduzione pari al 30%. Il conduttore stesso beneficia di importanti agevolazioni fiscali per l’immobile destinato a prima casa: detrazione Ire pari a 495,80 euro, in caso di suo reddito complessivo non superiore a 15493,71 euro, o di 247,90 euro, se il reddito è compreso tra la suddetta somma e 30987,41 euro.

Il contratto transitorio ha una durata da 1 a 18 mesi e non è ammesso il rinnovo. Il canone viene concordato in base a quanto stabilito dagli Accordi Territoriali e non sono previste particolari agevolazioni fiscali, per nessuna delle due parti.

Infine, il contratto a studenti universitari fuori sede ha una durata da 6 a 36 mesi ed il conduttore deve essere uno studente iscritto a un corso di laurea o di specializzazione, con sede nel Comune dove è ubicato l’immobile, ma non avere la residenza nello stesso. Egli è libero di recedere dal contratto in qualsiasi momento, inviando raccomandata almeno 3 mesi prima, mentre il locatore non ha facoltà di disdetta. Il canone viene concordato in base agli Accordi Territoriali e può essere aggiornato nella misura massima del 75% dell’indice Istat. Per questa tipologia di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

Si può notare come ogni contratto risponda a esigenze diverse. Non esiste la tipologia perfetta in assoluto, ognuno deve scegliere quella più conveniente per il proprio portafoglio. Valutando sempre con attenzione non si avranno problemi.

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