Compromesso immobiliare: le clausole che non devono mancare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato compromesso, è un negozio giuridico in cui le parti, il promittente venditore e il promittente acquirente, si impegnano a concludere una compravendita stabilendone modalità e termini.

Compromesso immobiliarePer tutelarsi durante questa fase dell’acquisto dell’immobile, qualora l’acquirente ritenesse che manchino delle informazioni o dei documenti, questi può avvalersi della disciplina della “condizione”, ovvero può indicare nel contratto una o più clausole che subordinano l’efficacia dello stesso all’avveramento della condizione richiesta.

È però necessario distinguere i due tipi principali di clausole: la condizione risolutiva e la condizione sospensiva.

Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve se la condizione si avvera nel futuro.

Un compromesso subordinato a questo tipo di condizione è di fatto subito valido (tecnicamente, il contratto è efficace fino all’avverarsi della condizione).

Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso e non sarà efficace fino a quando non si avvera la clausola. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c’è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti.

Ma andiamo più nel dettaglio e vediamo un breve elenco di cluasole che non dovrebbero mai mancare all’interno di un contratto preliminare di compravendita.

  • Indicazione del termine entro il quale la parte promittente venditrice è tenuta ad accettare la Proposta d’Acquisto, con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
  • indicazione che la caparra sarà di tipo penitenziale e non confirmatoria in sede di Proposta d’Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio e non penitenziale in sede di Contratto Preliminare di Compravendita;
  • indicazione, a carico del mediatore/agente, di una obbligazione di farsi parte attiva per ottenere tutti i documenti necessari dalla proprietà;
  • obbligo di indicazione della percentuale di mediazione (ad es.: 50% alla firma del Contratto Preliminare di Compravendita, e 50% alla data di trascrizione del Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari), escludendo esplicitamente qualsiasi altro compenso (ad es. il diritto al rimborso spese, che sarà da ricomprendersi nella percentuale);
  • solo nei casi di cessioni soggette ad imposta di Registro (non soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; e solo per immobili ad uso abitativo, obbligo di indicazione che la parte acquirente ha fatto richiesta di applicare il c.d. “prezzo-valore” ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • inesistenza di diritti di terzi non trascritti (ad es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;
  • obbligo di indicazione nel Contratto Definitivo di Compravendita dell’obbligo in capo alla parte promittente venditrice di sostenere le spese condominiali straordinarie qualora queste siano state deliberate prima della data della trascrizione presso i RR.II. del Contratto Definitivo di Compravendita;
  • obbligo di riportare nel Contratto Definitivo di Compravendita le condizioni sospensive elencate nel Contratto Preliminare di Compravendita.
  • ottenimento della concessione di un mutuo ipotecario per la parte promissaria acquirente;
  • indicazione dell’obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita;
  • inesistenza di cause condominiali;
  • inesistenza fra i condòmini di soggetti falliti;
  • regolare presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento di imposte dirette e/o indirette sulla casa;
  • caparra penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore;
  • previsione di una penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) dell’immobile entro un determinato periodo di tempo, oltre il quale l’ inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale.

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