Casa vacanze: occasionale o in forma imprenditoriale?

Con l’arrivo dell’estate le possibilità di fare affari per chi possiede una o più case da affittare aumentano vertiginosamente.

Basta guardare i dati relativi agli ultimi anni per capire che in Italia i contratti di locazione turistica stanno avendo sempre più successo. Sono del resto più economici di un classico contratto d’affitto e lasciano molta più libertà ai locatori.

casa vacanzeMa al di là dei normali vantaggi che si possono avere con questa specifica tipologia contrattuale, quali sono le differenze tra un locatore occasionale e una persona che decide di affittare i propri immobili in forma imprenditoriale?

Cercheremo con questo articolo di capire quale sia la normativa di riferimento e quali siano i pro e i contro delle due forme di gestione.

L’articolo 53 del Codice del Turismo limita i contratti di locazione turistica agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati.

Ma è il Codice Civile a regolamentare tutta la materia. Secondo quest’ultimo, a differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni.

In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. I primi vantaggi sono già evidenti. Ecco il perché del successo di cui parlavamo all’inizio dell’articolo.

Le cose si fanno però più complicate qualora si decidesse di affittare i propri immobili in forma imprenditoriale. Ogni Comune ha infatti una propria normativa specifica che deve essere necessariamente verificata prima di procedere alla locazione.

In generale però possiamo dire che se la locazione turistica riguarda 3 o più immobili (case o appartamenti), per periodi non inferiori a 7 giorni e non superiori a 3 mesi all’anno e se l’attività è svolta in modo non occasionale, essa è di tipo imprenditoriale.

In questo caso però occorre richiedere l’autorizzazione al Comune, si deve comunicare il listino prezzi alle autorità competenti come avviene per gli hotel, le pensioni e gli alberghi, e si ha inoltre l’obbligo di dichiarare i canoni percepiti della locazione turistica nel modello Unico “RL redditi occasionali” (se il periodo di affitto è meno di 30 giorni, mentre se superiore si segue la disciplina per i redditi dei fabbricati per periodi superiori al mese).

Se la locazione o affitto della casa vacanze invece avviene in modo sporadico, quindi non continuativo, l’attività è svolta in forma non imprenditoriale.

Ciò significa che se si possiede una casa in montagna o al mare e la si affitta per brevi periodi (short lets) e saltuariamente, non esistono obblighi da rispettare, dal momento che per le case vacanze short lets, non c’è una disciplina specifica e la regolamentazione degli affitti viene lasciata alla libera contrattazione privata tra le parti.

Abbiamo a che fare in questo caso con un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo è che per importi superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili.

Appare evidente la principale differenza fra le due tipologie di gestione degli immobili: se si vogliono sfruttare al massimo i vantaggi del possedere più appartamenti da poter affittare, si devono seguire procedure più rigide, che comunque non privano il locatore dei suoi molteplici privilegi.

Se non si vogliono invece avere troppi problemi, e se si hanno meno di 3 immobili ovvio, si potrà agire più liberamente.

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